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成都二手房房价连降12个月之后:购房者议价能力

时间:2019-07-30    点击量:

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  成都今年的天气颇为反常,连续三次入夏都失败了,目前正在进行第四次入夏尝试!与成都的天气类似,今年成都的二手房市场也有些反常,频频成为热门线

  成都二手房的成交量为何在近三个月出现爆发式增长呢?四川乐居认为,以下三个重要原因值得重点关注。

  日,国家统计局发布的“2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示,4月份成都二手住宅价格指数环比下降0.2%,较前一个月0.1%的降幅还有所扩大。四川被纳入监测体系的成都、南充、泸州三座城市的二手房房价都有小幅度的下降。官方数据最能表明趋势!(数据来源:国家统计局)

  链家在成都二手房占有较大的市场比例,其提供的数据也具有较强的参考性。从下图可以看到,近两年成都二手房成交均价的走势,从

  月一直上涨到2018年5月,从2018年5月过后,二手房房价就呈现出非常明显的下降趋势,最新数据显示一直降到了2019年5月,连降12个月。在价格逐渐上涨这段时间内,销量在逐渐的下降,也就是说市场并不接受二手房的涨价;2018年5月,价格开始下降,但销量并没有明显的回升,直到2019年春节过后销量才有了明显的回升(此时,新房市场加大供应也客观上抢走了二手房的客户)。(成都二手房成交量价趋势;数据来源:RealData)

  二手房价格的下降主要是因为限购从自然人调整为家庭、限购套数调整为家庭不超过

  年,市场由卖方市场转变成了买方市场、趋于稳定,房价的水分被挤出来了。如下图,近一年来购房者在二手房市场的议价能力成倍提高,溢价率成功率从0.7%提高到了1.9%,增长了一倍多。(成都二手房议价空间;数据来源:RealData)

  二手房本来税费高,综合算下来,基本上要首付五成的资金,价格下降,会成为一部分人购买二手房的理由。

  在链家网,我们监测到,近几个月二手房房源都呈现出增加的趋势。链家网上5月

  日有87614套二手房可售,到了6月3日,可售二手房数量已经增至92394套,也就是说近19天净增加4780套可售二手房,而这19天还销售了10568套二手房。再如下图,2018年10月到2019年2月,每月新增二手房房源数都处在一个比较低的区域,到今年3月份一下子就增加了17433套,4月新增首次突破2万套,5月继续突破两万套;从6月前几天日均新增来看,很有可能6月继续新增超过2万套的可售二手房。图表

  为什么二手房的成交量会在今年突然增加呢?这得去分析二手房的成交面积段,根据成都市住建局网上政务大厅提供的每日网签成交数据,我们看到,近一年成都网签成交二手住宅的平均每套建筑面积都在90-95平米左右徘徊。

  月以前的110平米左右上涨到到了2019年的约120平米左右,一大批高端改善的大户型居住产品入市,比如武侯金茂府、保利天悦、新希望锦麟府、德商御璟天骄、中海云麓世家、麓湖生态城等等,90平米左右的小户型产品可谓凤毛麟角。不仅面积更大,价格调控也有所松动,2016-2018年拍卖一部分楼面地价在8000元/平米以上的土地入市了,这一部分楼盘的价格也相对较高(当然,产品也更高端、功能性更强,满足多样化的需求)。图表

  房子是用来住的,每位购房者的需求和目的不尽一样。小户型“麻雀虽小五脏俱全”,有自己的优势(总价低、养护容易),也有自己的客群。在进入老龄化的中国,一部分由农村进入城市、小城市进入大城市的老年人会选择小户型来养老;由于消费观念不同,有人不愿意在房产上过多花钱,把一部分钱用于享受生活了……因此,小户型的购房者也应该有自己的市场空间,新房市场得不到满足,因此就转移到了二手房市场。

  个月的时间,首批被限售的二手房就可以解套了,预计未来的二手房市场供应还会加大。价格下降、供应加大,也许会是二手房市场的新常态。

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